碧桂园成为宇宙第一房企的秘密

碧桂园2017年业绩发布会现场

? ?2017年3月20日，碧桂园发布2017年财报，乐居财经第一时间邀约专业分析师和资深媒体人进行财报深度解读——《财情》。

主持人：潘宇凌 ? 乐居财经主编

分析师：朱一鸣 ? 克而瑞研究中心研究总监

媒体人：张晓玲? ?21世纪经济报道高级记者

一、8000亿或1万亿只是时间问题

潘宇凌：20日碧桂园发财报显示， 2017年销售金额5508亿元，合同销售面积6066万平米，增长78.3% 和 61.9%。碧桂园一家销售额已占到2017年全国销售额的4%。未来碧桂园的销售规模能到多少？

朱一鸣：碧桂园继续规模大幅上升的潜力还是比较大，一方面他的扩张的模式，下沉到三四线，甚至五六线，这个城市扩张还有空间，另一方面虽然今年首次没有提出销售目标，但像万科等龙头房企，已好几年没有提出目标了，这也有利于他保持一个平稳的增长。未来，我觉得他的规模会逐渐平稳上升，甚至达到一万亿目标，只是时间的问题。

张晓玲：我们昨天去参加了碧桂园的业绩会，管理层并没有提出今年具体的这个销售目标。这跟往年是不太一样。但是我们从土地储备和房地产行业的市场空间来看，这种增长还是有可能持续的，具体来看碧桂园，现在土地储备大概是2.8亿平方米。去年就增加1.4亿平，可以支持他在2018年继续扩大新开工面积，推出大概一万多亿的可售货源，那么他就有可能达到八千亿左右的销售，这个同比增速超过45%，应该是没有问题的。

当然今年的市场有非常大的不确定性，三四线城市可能没有去年那么火爆，但是从政策来看仍有去库存和棚改资金的支撑，碧桂园在三线城市的布局还是有很强的防御性的。假设只实现65%的去化率，也能够实现八千亿的销售。碧桂园去年的销售占比只有（全国）4%，未来还是有很大的增长空间的。?

二、跟万科比谁的净利润多还说不准

潘宇凌：碧桂园2017年净利润260.6 亿，同比增长126.3%；核心净利润达到246.9亿元，同比106%增长。这在全国范围内看是否是最高的？

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朱一鸣：现在几家大企业，像恒大、万科还没有公布2017年报。那么我们从2016年的数据还包括他对于2017年的预告来看，万科2016年的净利润是283.5亿。那么如果算上2017年一个增幅的话，我觉得，它可能会超过碧桂园。

碧桂园，拿地成本比较低，融资成本相对处于低位的，所以我觉得他的利润空间还比较大。今年是结算前两年的这个销售，所以说可结算的资源是比较丰富的，另外我觉得碧桂园的销售均价相对较低，但是利润依然能保证。

张晓玲：这个260亿是归属股东净利润的口径。预计2017年实现这个指标超过两百亿的上市房企，还有万科，中海，恒大。碧桂园进前四或前三没有问题。但是现在因为其他公司的年报还未出炉，所以我们不能判断说碧桂园是不是最大的。去年上半年恒大和中海都是排在前面的，都超过了一百八十亿。然后从全年来看的话可能有可能碧桂园还是排在恒大和中海后面的。

另外从去年上半年来看万科和碧桂园的净利润都是差不多的。全年就是说他们两个到底谁更多，现在还不确定。然后就是从自身来看碧桂园的净利润能否保持增长，我觉得这个概率也非常大。因为随着销售增长，净利润的曲线应该是一致的，预计2018年超过三百亿的净利润。2019年超过四百亿的净利润都是有很大可能的。

三、城镇化东风与同心共享激励机制

潘宇凌：目前碧桂园的规模是有1468个项目，覆盖30个省，220个市、768个县。已是全球最大住宅开发商。它是如何做到的？

朱一鸣：碧桂园能实现目前的这种增长，我觉得有三点：第一是它的布局，它是一二三四线全覆盖下沉，它曾说只要人口在一万人以上的小镇都会去布局，正好这两年又碰到三四线去库存，所以他的业绩上升得特别明显。

第二点是它的内部区域公司拿地有竞争，比如上海的地，南京公司或苏州公司都能去拿，这样也会促进它的内部的一个良性的竞争。

第三点，是它的内部激励制度——同心共享，它会拿出这个项目的税后利润20%给到管理团队，这样的话就更能够提高项目的开发速度和他的那个建设的效率。

张晓玲：其实碧桂园的销售规模大幅增长，就是来源于较早的全线布局。最早从三四线以及后面到环一线的城镇化策略，然后叠加过去两年的去库存棚户区改造利好政策，所以迎来大爆发。我们看到2016年2017年碧桂园基本上都是翻倍增长的。

可以说碧桂园是在所有房企中布局城市最全面最广泛最深入的，它覆盖了几乎所有的有购房需求的城市，而且在未来还要不断的深入一些乡镇的区域。

另外碧桂园这种爆发还有一个非常重要的制度化的原因，其实就是2012年底碧桂园就开始实施内部激励政策，把一些拿地的权力下放到区域公司，后来在2014年开始进行这个同心共享计划，并不断的升级，跟投制度超越了万科的，比万科更为激进。所以就大大激发区域公司和合伙人的这种积极性，然后拿地、销售都非常的具有爆发力，终于实现了老大的地位。

四、当建筑工薪资上涨后建筑工业化就来了

潘宇凌：碧桂园的年报中重点提到了SSGF工法建造，关于SSGF工法建造你们是否了解，这是一个概念还是确实可以极大缩短工期，节能减排？

（SSGF工法：sci-tech 科技创新；safe&share，安全共享；green，绿色可持续；fine&fast，优质高效）

张晓玲：这个ssgf是碧桂园独创的一种建造技术成套功法。它的核心是现浇工业化技术，然后还结合了装配式住宅和精益生产两种技术，大概就是说楼板楼梯这些大部分构件在工厂造好，再运到施工现场拼接，然后只有构件的连接点是在现场浇筑的，这样可以大大提高施工效率。其实简单来说ssgf之后就和万科的那个住宅工业化一样，装配式住宅一样，都是住宅工业化的一种形式，然后，这个是碧桂园在很多项目中都已经使用了这种功法。我去看过碧桂园在东莞茶山的那个项目，就是使用ssgf的这种功法。它从建造成本上来看是增加的。

就说这个ssgf功法呢，从建造成本上来说静态来看是增加的，但是从全周期来看，由于这个公司减少设备管理优化，管理组织效能提升了，所以最后全成本每平方米还节约了几十块钱。然后另外就是这种功法，让建造的周期大大缩短，像他们那个茶山项目从拿地到竣工，只要一年左右的时间。

现浇工业化技术和装配式住宅都是住宅工业化的方向，就是用工业化的方式像造汽车一样造房子。住宅工业化在很多国家，比如说日本德国都已经很普及了，但是在我国试验了多年还是没有大规模去普及。现在万科碧桂园都在积极去普及这些技术、这些功法、这些工艺。我觉得未来住宅工业化会是一个非常大方向。

过去住宅工业化在中国没办法推广的原因就是因为它的成本太高。但是现在随着就是这个建筑工人的工资提高，这些成本的增加，住宅工业化的这种优势就越来越凸显了。那么万科和碧桂园在这个领域布局多年了，他们在这个领域也走在前面。你们将来可能就是其他房子都要去学习他们的这些技术和技能，在这方面万科和碧桂园这些技术都是开放的，向全行业开放的。

朱一鸣：其实碧桂园所谓的ssgf这样的一个功法建造，就是我们所说的装配式建筑，是一种国家大力推广的建筑方式，在行业内，万科、绿地还有包括像卓越，几年前都已经开始陆续研究这样的一种装配式建筑。

我觉得这个也不完完全全说他是一种概念，它确实是一种企业在建筑领域的研究，它是一种突破，那么我从短期来看，我觉得房企的他的建安成本可能会高于传统的这种现浇式的这个建筑模式。

但长期而言，对于这个行业来讲。这样的一个工法呢，是有利于节约人工成本，还有利于环境的保护。包括一些减少施工现场的建筑垃圾啊、扬尘污染啊，然后促进这个产业的升级。

对于房企而言，如果通过这样前期的这样规划设计，包括这个预构建的这个工厂的生产，这样可以大幅地缩短的工建筑工期，然后像碧桂园这样的高周转模式，我觉得更能够发挥它这样的特点。

五、规模和负债在做很好的平衡

潘宇凌：碧桂园的负债率是否健康？

朱一鸣：碧桂园2017年末的负债率是56.9%，相较2016年的同比能上升了八个百分点左右。我觉得目前他的这个负债水平在行业内，处于一个中等，甚至于中等偏低的一个水平，虽然同比有了一些上升。

因为原来2017年中期的是时候，净负债率50%都不到，我觉得对它来讲，它的负债率水平相对偏低的。那么在中期的业绩发布会，他们的管理层曾表示，他们要在规模和负债之间寻求一个平衡，它的净负债率的目标是控制在不超过70%，而且以这个净现金流为正的这个基础上进行调整。

那么从另一个存在一些潜在问题的角度，我谈下想法：一个是它这个长短期的有些负债，在它的负债结构中，短期负债的比例在上升，这个其实是行业内这两年的普遍情况，特别是今年，融资环境恶化，借钱难度非常大，也就是说可能发一些长期债的难度会比较高，所以说企业会去接短期的债，这样的话他融资成本会偏高一点。

那么第二个他在一个隐性的负债，所谓隐性负债，是因为他的收并购比较多，他会去那个欠一些供应商，或者说，会在这个项目完成以后再把这个钱付给对价方，但是，虽然说这个是没有利息的，但是他还是要还的，这个规模呢，我们看2017年他的报表上应付账款和其他应付账款，分别是一千六百五十三亿和一千三百二 十 七 亿。

这两部分的应付款分别都同比增长了接近117%。这也是我第一个问题所说的，为什么现在碧桂园不设销售目标，那就说明也是他的规模和负债之间，在寻求这样的一个平衡。

张晓玲：碧桂园最新的这个负债比率比2016年是有所上升的，从2016年的48.7%增长到了56.9%。这在行业里面处于中等水平吧。相对于去年四千多亿的这个拿地的金额以及三千多亿的权益拿地金额来说，它的负债比例已经是控制的不错了。但是相比万科中海，这种不到20%的净负债率当然是高的了，但是比起恒大融创，佳兆业超过100%的净负债率就低了，整体上来看，去年上半年上市房企板块儿净负债率超过100%，碧桂园的净负债率，只有五十六点几还是比较低的，就控制的还是不错的。

在昨天的业绩会上碧桂园也说到2018年的融资环境比较紧，那么今年可能就是净负债率再大幅度下降的可能性不太大，而且今年碧桂园还有拿地的计划，所以净负债比率可能2018年还会维持这样的水平或者是更高。但整体上，前两年就开始提出要把净负债率控制在70%以内的水平。这个红线可能应该是不会太超过的。

六、融资成本不算非常低，已经很不错

潘宇凌：碧桂园5.22的加权平均融资成本在当前环境下是否比较低?

朱一鸣：影响房企融资成本的关键的因素，一个是：评级机构对这家房企的评级，那么影响评级机构评级的一大要素，就是要看这家房企的负债率的高低，若负债率低的话，认为这家房企风险比较低，他给他评级越高，那么它的能发债的这个融资成本也会越低，那么另外一个我觉得是：如果他能够发一些长期债的话，他的融资成本也会比较低，如果短债偏多的话，他的融资成本会比较高。

那么5.22这个水平呢，我觉得在行业内是处于比较低的了，如果是对于一些国企央企的话，融资成本可能会更低，比如说中海可能会更低，但是碧桂园作为一家民营企业来讲，我觉得他的融资水平的成本是比较低的了。

张晓玲：对于碧桂园来说，5.22是他的融资成本连续五年下降到最低水平的这样一个比较好的数字，但是从全行业来看，碧桂园作为现在排名第一的房企，他的融资成本并不低，比如说万科、中海、保利、华润这些龙头房企或者是央企的债券融资成本都是在四点几的水平，然后民企龙湖在去年的加权平均融资成本也是4.7，富力地产在2017年也降到了5.12，那么碧桂园对于这些公司来说它的融资成本是偏高的。

但是就2018年来说，由于融资整体在收紧，尤其是境内融资向公司债啊，这些都是不太可能去做。然后就只有海外，发行优先票据这些措施。那么对于碧桂园来说融资成本要大幅的下降可能性也是不太大的，能够维持住5.22的水平在今年应该就很不错了。

七、教育已上市、物业拟上市、长租正扩张

潘宇凌：关于房地产+，碧桂园在多元化发展方面，目前看准备物业单独上市，其旗下物业管理了3.295亿平米，涉及28个省240个城市，年收入有26.56亿，同比增35.6%。除了物业管理之外，其他房地产+还有什么特点？

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朱一鸣：碧桂园的房地产+的多元化的板块呢，一直以来都做的不错，但是他每年的一个重点都有侧重。那么前两年，比如说他的物业板块要分拆上市，但是因为现在A股可能比较困难，现在撤回来。然后现在港股的上市，但是它的这个板块已经实现了盈利，已经非常不错了；那么第二个它现在最重要的一个房地产+的多元化板块就是它的长租公寓，这个也是他未来几年的一个重点，他们去年才成立的这个长租公寓的事业部，然后发布了一个品牌。

然后计划在三年内要建设一百万套的这样的一个长租公寓，其中四十万套是自主开发，六十万套是靠创新的模式进行拓展。那么今年2月碧桂园它发行的reits也获得批准通过，成为国内首单有百亿规模类似的一个产品。

另外几个方向，这次业绩会包括年报里面都没有重点去提，包括他的科技小镇，原来一直在做的教育地产，然后还有海外的森林城市项目。但是我觉得它都继续在做，这些都是为以后业务发展提供一个潜在动力吧。

张晓玲：其实我们注意到在过去这几年就是所有的房地产公司都在走一条路，就是从开发转向开发加运营，就是从房地产商转变为城市运营商这样一个路径，那么碧桂园作为龙头房企，其实早在多年前就开始布局城市运营的业务。然后在多元化和资本化上发展的特别快，也是走在前面，这 个 当然也得益于就是杨惠妍的努力，其实杨惠妍在公司做了很多就是新业务方面的动作，比如说2016年底在美国上市的博实乐教育，其实就是碧桂园的教育板块分拆出来在美国上市的，就是属于杨国强家族的博实乐教育，然后现在碧桂园物业也分拆出来上市。因为本来想在A股但是A股没有做成就转向在h股上市了。

碧桂园物业这次在香港上市，是以介绍方式分拆上市的，就是没有募资的需求。只要上市就好了，这个自动化的动作是比较靠前的。另外碧桂园的多元化呢，还有长租公寓的业务和产业地产和特色小镇的业务，我认为也是可能会有很大的发展的潜力和空间的。

碧桂园长租业务，虽然比万科龙湖这些公司起步要晚，但是，它的模式非常的凌厉，比如说在金融化这一块儿，碧桂园就是在今年二月份的时候做了一个租赁住房的reits一百亿的规模，然后还有中信银行这些公司达成了一揽子的金融合作。我觉得可能会有一个后来居上的优势。在长租业务上它也跟别的公司不太一样，就是它要发展这种长租城市的概念，就是可能会拿一些农村集体用地去做一个长租城市，然后每个城市可能要达到两万件的规模。

然后碧桂园在产业地产和这个特色小镇上，也是做了很多的探索，尤其他们现在布局在广东省境内的，尤其是深圳周边的一些科技小镇的这种项目，是非常有可能成为房地产行业里面产业地产发展的一些样板。有可能做出来这样的一些东西，就是提供一些不同于房地产开发的盈利模式，就是未来碧桂园的盈利模式就会变成除了销售收入之外，他还有就是这些城市运营所带来的运营收入和租金收益。

八、股价缓慢上涨趋势可能不太会变

潘宇凌：2017年碧桂园跻身《财富》世界500强，且进入恒生成分股是否意味着碧桂园开发模式被世界投资者认可？碧桂园股价从2017年初4元多到2018年初16元，一年翻了四倍，你们怎么看它的股票？

朱一鸣：我觉得纳入到恒生指数的成份股有几个因素：一个是他的市值要足够大，他现在是三千七百亿左右的市值；第二个我觉得他在该行业内一定是要处于一个行业领先的地位，那么碧桂园在房地产行业肯定是一个行业领先地位；那么第三，我觉得今年它的一个高额分红，让投资者比较认可他，也是包括在管理层把它纳入到这个恒生指数成份股的一个比较大的一个因素吧。

从股价来讲，那么从2017年初的只有四块多，那个时候很多企业她的股价都是低估的，只不过没有涨而已。一直涨到2018年，涨到了十六块，我觉得这个是正常的一个价值的回归，那么从短期来看，目前因为恒生指数整个指数在承压，所以碧桂园的股价上涨压力，也有一些，但是从目标价来讲，有的机构给到了十八元，那我觉得长期来看股价缓慢上升的这个趋势，还不太会改变。

张晓玲：我觉得碧桂园成为恒生指数成分股，就是说明它得到了香港投资者香港市场的认可，这是毫无疑问的。然后去年其实有好几家中国房企都进入了财富五百强，中国房地产商的这种生意模式是在走向世界，这也是现在很确定了。但是对于碧桂园万科这样的公司来说，他们的目标不仅是进入五百强，他们是想在五百强里面靠的更前。然后有更多的一些商业模式可以提供给全世界的，这是他们的一个追求。然后说到股价的话就是，如果对应2018年2019年的业绩和利润，碧桂园目前的股价应该还是有增长的空间，但是股价并不只是与业绩相关。

股价还可能要看港股整体的情况以及资金的流入情况等等。2017年香港内房股大幅上涨就是和深港通南下资金有很大的关系。

九、杨国强的野心不止500强

潘宇凌：你们个人如何看这家房企，由一个所谓“农民”带领成为全国最大房地产企业，这真是个奇迹。

张晓玲：碧桂园这家公司是很神奇的，从2007年上市就是讲了一个中国最大地主的故事。然后到中间就是沉寂了好几年。没有太多的声音，然后再到2013年突然超过千亿成为行业黑马。然后以及到过去这几年的就是翻倍的增长，现在登顶冠军成为老大，是经历了一个非常神奇的过程。我觉得碧桂园在后面这几年能够大幅弯道超车有两点：一个是它长期深耕三四线城市和环一线城市，就正好契合了我们城市化第二阶段城市群和都市圈发展的逻辑。然后第二点是公司2014年开始实施的同心共享合伙人制度。超额的收益分配大大激发了人的积极性。

然后这两点呢，又取决于杨国强个人，他是一个非常非常有野心的人，他不光是要成为中国房企的老大，就是现在成为全球最大的住宅开发商，他还有更高的目标就是在世界五百强里面排到更前更前的位置。在世界的企业，里面有碧桂园的很明显的很显著的这个位置。这是他的一个非常大的追求，或者说梦想吧，那么碧桂园现在所有的一切看起来是成功的，杨国强做的这些决策带来了这些成功。但是同时呢碧桂园这家公司的风险也是与他一生，就是他的决策和他的一些决定会带来公司的一些风险。

朱一鸣：碧桂园有一个很大的特点，我们去到任何地方都能看到它的项目，这个也见证了它把自己的项目下沉到非常低市县里去；第二个呢，我觉得它把社会的一个责任始终有担当，包括它的绿色环保这块也做得很好，比如说在碧桂园总部做的这个垂直的绿化，这个也是在所有房企的总部里非常有特点的。另外杨国强本人呢，他对慈善这块向来每年都是做得非常的不错，那么包括一些公益的活动，我觉得碧桂园所有的各方面都是房企的一大标杆。