2017上市房企金融能力TOP50出炉 龙湖地产位列民营房企第一

原标题：2017上市房企金融能力TOP50出炉 龙湖地产位列民营房企第一

经济日报-中国经济网北京5月24日讯 2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办“2018中国房地产金融论坛”，会上发布中国房地产企业金融能力评价研究成果及《2017上市房企金融能力TOP50》。

《2017上市房企金融能力TOP50》榜单显示，来自沪深交易所的房地产上市公司（含同时在香港上市的公司）共19家，来自港交所的房地产上市公司共31家，其中中国金茂、华润置地、龙湖地产位居三强。这也意味着，龙湖系上市民营房企金融能力第一。

近15个月以来，标普、穆迪、惠普三大评级机构已四次正向调整龙湖评级。近期，中金、花旗、汇丰等投行相继发布报告，普遍看好龙湖稳健财务盘面。

中金公司研究报告重申，龙湖地产为板块首选标的，目标价港币31.58，对应12 倍2018年预测市盈率，隐含33%上行空间。公司四大主航道业务扩张路径清晰，财务把控纪律严格，这将转化为盈利的可持续增长以及结构的不断改善。因此，公司价值亟待重估。

龙湖集团靠的是什么？一位接近龙湖的人士表示，龙湖一贯奉行严格的财务纪律。财务管理策略上，可归纳为八个字：稳健、低成本、多渠道。

稳健：没用过非标、影子银行、信托

据了解，龙湖内部有一条铁律，根据负债率控制拿地额度，保持稳健的资产负债表。2017年，龙湖净负债率仅为47.7%，达五年最低。和房地产行业普遍70%-80%的负债率相比，龙湖负债结构健康。

截至2017年底，龙湖现金持有量为267.6亿元，现金短债比为4.79，现金较充裕，可完全覆盖短期债务，在现金短债比最高的千亿房企中，排名第一。

2017年龙湖集团进入千亿阵营，签约额创历史新高，2018年目标锁定为2000亿元。2017年，龙湖实现合约销售金额约1560.8亿元人民币，同比增长77%。新增76幅土地，其中18块带天街商业地块，土地溢价合理。龙湖对回款率严格管控，始终保持较高销售回款率。

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示，“过去三年，在整个行业加杠杆的时候，龙湖没有用过非标，没有用过影子银行，没有用过信托，没有使用任何高成本融资方式，即便是发债，也都在经营性现金流能覆盖的范围内。”

低成本：平均融资成本民营房企最低

2016年1月，龙湖率先获得惠誉“投资级”评级，2016年10月，获得标普“投资级”评级，2017年3月，获得穆迪“投资级”评级。至此，龙湖成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

2017年7月，龙湖以全投资级姿态亮相资本市场，成功发行投资级美元债券，融资规模4.5亿美元2022年到期，3.875%的票面利率创龙湖地产海外发债新低。境内，集团发行40.4亿元绿色债，固定利率介乎于4.4%至4.75%之间，期限介乎于五年至七年；发行中期票据20亿元，固定利率介乎于4.8%至5.0%，期限介乎于三年至五年，维持了长期、低成本的债券融资渠道。

借此，2017年龙湖的平均借贷成本进一步降低至年利率4.5%，平均贷款年限5.92年，达到历史最优水平。在2017年平均融资成本最低的民营房企中，龙湖位居第一。

2018年3月，标普全球评级将龙湖的评级展望由“稳定”调升至“正面”，并确认“BBB-”的长期主体信用评级。这也是继2017年3月穆迪调升龙湖企业家族评级至Baa3（稳定展望），12月穆迪调升龙湖发行高级无抵押债务评级至Baa3，2018年1月惠誉调升龙湖评级至BBB（稳定展望），一年内境外三大评级机构的第四次评级正向调整。

多渠道：成功发行绿色债与首单住房租赁专项债

除传统融资渠道外，龙湖积极响应政策鼓励方向，寻觅融资好机遇。譬如，2017年龙湖积极利用多渠道优势，成功发行40.4亿元绿色债。

将长租公寓作为四大主航道业务之一，并清晰提出三年内成为行业前三名的龙湖率先拿到了融资。2018年3月，龙湖成功发行全国首单住房租赁专项公司债券，债券票面利率5.6%。

至2017年底，龙湖长租公寓“冠寓”已进入全国17个一线及领先二线城市，开业房间超过1.5万间。以北京酒仙桥冠寓为例，即使租金相对周边普通住宅有一定溢价，但开业3 个月后出租率已突破90%。中金报告估计，预计至2020年，冠寓将为龙湖贡献30 亿元收入。

龙湖正在形成住宅开发销售为核心，商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。预计至2020年，龙湖商业租金收益超过60亿元，物业收入接近60亿元，加上长租公寓的30亿元租金收入，到2020年龙湖经营性收入将超过150亿元。

“这对公司应对未来行业变局是非常大的支撑，评级机构是很看重经营性收入的。龙湖过去多年一直坚持自己的战略，非常坚定坚决执行，才有了今天的红利。”邵明晓说。

而在当前融资渠道受限、额度趋紧、利率上行的环境下，龙湖对战略和财务纪律的这种坚持，可以持续增强企业竞争力，最终在分化波动的市场中脱颖而出。

（责任编辑：李方）

通江投资集团董事长张保国表示，以“产融结合”模式为核心，金融机构与房企可形成良好的优势互补。在融资方面，相关渠道可由传统银行信贷、债券融资拓展至私募基金、保险以及资产证券化等，形成更为全面的资金结构。同时，通过将地产资源与金融模式的匹配，更多的金融创新内容得以呈现，这将有助于企业利润多元化构建，形成更具竞争优势的发展模式。

“受国内融资渠道收紧影响，房企海外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者分析称，当前房企的融资环境不甚乐观。

随着上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加，房企的融资方式也呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过，5月房企被中止发行的债券中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的住房租赁专项债券中止审查。

这一轮表态是过去两年来融资政策不断收紧的延续。从2016年以来，在楼市调控政策收紧的大框架下，监管层分别对私募、发债、信托、银行等融资渠道做出限制，使得房企的资金来源不断收窄。

另外，值得注意的是，企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。同策研究院数据显示，2018年6月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下，6月呈持续下降趋势，环比5月外币融资总额93.24亿元下降51.62%，仅占比融资总额8.9%。其中，美元融资总额43.01亿元人民币（6.5亿美元），环比上月美元融资金额92.11亿元人民币下降53.31%；港元融资总额为2.10亿元人民币（2.49亿港元），占比0.41%；6月没有以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。

业内人士分析表示，从融资成本来看，大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高。从融资渠道来看，严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。预计2018年下半年，房地产市场热度将进一步降温，房企在拿地、融资等方面会更加谨慎。