广宇发展:山东鲁能集团有限公司拟认购公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目

????所涉及的海南鲁能广大置业有限公司

????资产评估说明

????中企华评报字(2010)第018-1?号

????共一册,第一册

????北京中企华资产评估有限责任公司

????二○一○年三月二十九日鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

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????资产评估说明

????目录

????第一部分?评估说明使用范围的声明...............................................................................................................?3

????第二部分?关于进行资产评估有关事项的说明...............................................................................................?4

????第三部分?评估对象和评估范围说明...............................................................................................................?5

????第四部分?资产清查核实情况说明...................................................................................................................?8

????一、清查组织工作.........................................................................................................................................?8

????二、清查主要步骤.........................................................................................................................................?8

????三、清查的主要方法.....................................................................................................................................?9

????(2)非实物资产和负债的清查.............................................................................................................................?10

????四、影响资产核实的事项及处理方法。......................................................................................................11

????五、资产清查结论........................................................................................................................................11

????第五部分?资产基础法评估技术说明.............................................................................................................?13

????一、流动资产评估说明....................................................................................................................................?13

????二、长期投资评估说明................................................................................................................................?33

????三、机器设备评估说明................................................................................................................................?35

????四、房屋建筑物评估说明............................................................................................................................?46

????五、无形资产——土地评估说明..................................................................................................................?70

????六、递延所得税资产评估技术说明.............................................................................................................?84

????七、负债评估技术说明................................................................................................................................?84

????八、资产基础法评估结果............................................................................................................................?87

????第六部分?收益法评估技术说明.....................................................................................................................?88

????一、评估对象...............................................................................................................................................?88

????二、收益法的应用前提及选择的理由和依据.............................................................................................?88

????三、评估假设和限定条件............................................................................................................................?89

????四、海南鲁能广大置业有限公司房地产业收益法评估技术说明.............................................................?90

????(一)?企业所在行业状况及发展前景.............................................................................................................?90

????(二)?企业基本情况......................................................................................................................................?101

????(三)?评估方法的运用和逻辑推理计算过程...............................................................................................?106

????五、山海天酒店收益法评估技术说明.......................................................................................................?135

????六、海南鲁能广大置业有限公司评估值确定...........................................................................................?167

????七、收益法盈利预测说明..........................................................................................................................?168

????第七部分?评估结论及分析...........................................................................................................................?169

????一、评估结论.............................................................................................................................................?169

????二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.......................................................................................?171鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????第一部分?评估说明使用范围的声明

????本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机

????构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给

????其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????第二部分?关于进行资产评估有关事项的说明

????根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由委托方和被评估单位撰

????写。具体内容见“附件一:关于进行资产评估有关事项的说明”。

????(此页以下无正文)鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????第三部分?评估对象和评估范围说明

????评估对象为山东鲁能集团有限公司(以下简称“鲁能集团”)持有的海

????南鲁能广大置业有限公司(以下简称“广大置业”)100%股权,评估范围为

????海南鲁能广大置业有限公司全部资产和负债,具体包括:流动资产、固定

????资产、流动负债、长期负债。

????评估基准日海南鲁能广大置业有限公司账面资产总额149,607.11?万元,

????总负债为78,359.39?万元,净资产为71,247.72?万元(账面值业经北京中瑞岳

????华会计师事务所有限责任公司审计)。具体如下表:

????金额单位:人民币元

????资产类型?账面原值?账面净值

????流动资产?1,254,845,598.54

????长期股权投资?19,769,974.65

????固定资产?317,873,280.19?177,481,404.19

????其中:房屋建筑物?217,116,454.66?159,441,481.24

????机器设备?100,756,825.53?18,039,922.95

????无形资产?42,617,774.13

????其中:土地?42,617,774.13

????递延税款?1,126,309.83

????资产总计?1,495,841,061.34

????流动负债?503,593,895.65

????非流动负债?280,000,000.00

????负债合计?783,593,895.65

????净资产?712,247,165.69

????委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一

????致。

????一、实物资产的分布情况及特点

????纳入评估范围的实物资产主要为存货(原材料、开发产品、开发成本)、

????房屋建筑物、设备类(包括:机器设备、电子设备、运输设备)等,申报的

????实物资产主要分布在海南鲁能广大置业有限公司的办公场所及物业所在地鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????三亚市三亚湾海坡片区、三亚市河东区海韵路等地。

????实物资产的特点为:

????(一)存货:

????存货主要分为原材料、开发产品和开发成本,为住宅、商业、别墅等

????房地产开发项目,位于三亚市三亚湾海坡片区及三亚市河东区海韵路等地。

????1.原材料:原材料主要为山海天酒店使用的食品、酒水、办公用品、

????旅游记念用品、员工制服、卫生清洁用品等。

????2.开发产品:主要是高尔夫三区项目、高尔夫公寓项目的部分开发成

????本,至评估基准日尚未完工,已开始预售,本次评估作为开发成本进行评

????估。

????3.开发成本:主要是山海天三期项目、酒店改扩建项目、高尔夫别墅

????一期项目、美丽城美丽三区项目、高尔夫三区项目、高尔夫公寓项目、高

????尔夫二区项目、高三区企业会所项目、美丽城HB4-2?项目(55?亩)项目、山

????海天二期项目以及三亚湾体育公园项目、体育公园配套设施的建设项目。

????(二)房屋建筑物

????海南鲁能广大置业有限公司的房屋建筑物主要是山海天大酒店、酒店

????总统别墅、海南鲁能广大置业有限公司办公楼、办公宿舍楼、深圳市振业

????花园、深圳金丰大厦B?座502?室等。主要分布在三亚及深圳;建筑面积合

????计40,260.39?平方米。上述房屋均为钢筋混凝土框架结构,建成时间在

????1998-2006?年间。

????(三)机器设备

????海南鲁能广大置业有限公司的机器设备包括山海天酒店的电梯、楼宇

????通风制冷设备、消防设备、客房设备、餐饮设备以及企业各部门在用的电

????脑、打印机、传真机等办公设备等,分布在各单位经营及办公场所。

????运输设备主要是业务用小轿车、商务车、旅游观光车(六座kaway?高

????尔夫球车和6?座电瓶车)及飞驰游艇等。

????其他设备主要是企业各部门及山海天酒店在用的各类家具等。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????二、无形资产情况

????纳入本次评估范围的无形资产是海南鲁能广大置业有限公司的3?宗出

????让土地,总面积为44,197.57?平方米,均已办理《国有土地使用权证》,证

????载使用人为海南鲁能广大置业有限公司。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????第四部分?资产清查核实情况说明

????一、清查组织工作

????针对被评估单位资产特点,我公司组织了包括财务、设备、房产等专

????业评估人员在内的4?人评估小组对评估范围内的全部资产和负债进行清查

????核实。2009?年12?月1?日,评估小组负责人在辅导企业填报以2009?年11?月

????30?日为基准日评估申报表的同时,对企业的组织机构及资产分布情况进行

????了解,与企业共同制定了详细的现场清查实施计划。2009?年12?月1?日至

????2009?年12?月20?日,相关评估人员对评估涉及的流动资产、固定资产、无

????形资产等资产进行全面现场清查。清查工作结束后,各专业组均提交了清

????查核实及现场勘察作业工作成果。

????二、清查主要步骤

????1、指导企业相关人员首先进行资产清查与资料收集,准备应向评估机

????构提供的资料;

????2009?年12?月1?日,评估小组到达海南鲁能广大置业有限公司,指导企

????业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的

????“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单,细致准

????确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经

????济技术指标等情况的文件资料进行收集。

????2、初步审查资产占有方提供的资产评估明细表

????评估人员通过翻阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象的

????详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、

????错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明

????细表有无漏项等。核对申报资产范围、各项资产填报质量。

????3、现场实地勘察

????2009?年12?月2?日至12?月15?日,依据评估资产评估明细表、评估调查

????表,对申报资产进行现场勘察。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。在现场勘察过程

????中,对机器设备,查阅了主要设备的购置合同及验收记录、运行日志、重

????大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件,并通过和设备管理人员

????的广泛交流,了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况,填写设

????备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情

????况;对房屋建筑物逐一进行清查核实,查阅了主要房屋建筑物的预(决)算

????书及施工图纸等,根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录

????表。

????对于申报评估的无形资产-国有土地使用权,评估人员核查了每宗地

????的国有土地使用权证,并对地上实际开发现状、宗地周边环境等情况进行

????现场勘察,对当地土地市场价格进行市场调查。

????4、补充、修改和完善资产评估明细表

????根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到“表”“实”

????相符。

????5、核实产权证明文件

????对评估范围内的房产、土地、车辆的产权进行调查核实,但对产权证

????的真实有效性不承担责任。

????三、清查的主要方法

????在清查工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了

????不同的清查方法。

????1、固定资产的清查

????①固定资产的清查

????A、对于设备类资产,采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的

????办法,对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过80%。评估人员查

????阅和复印了重要设备的采购合同,并重点核对和分析账面值中设备价、备

????品备件和各项费用比例。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????B、对于房屋建筑物,核查每一项房屋的房产证明文件,并对其进行

????现场勘察,了解房产概况,对其面积、层高、结构、账面值等逐一落实,

????达到实物与明细表相符。并对当地房地产市场进行调查,了解类似房地产

????市场交易价格、市场租金水平等。

????②无形资产的清查

????对申报评估的无形资产-土地使用权,评估人员核查了每宗地的国有土

????地使用权证,并对地上实际开发现状、宗地周边环境等情况进行现场勘察,

????对当地土地市场价格进行市场调查。

????2、流动资产、负债的清查

????(1)实物性流动资产清查(主要为存货)

????a.对房地产开发产品,评估人员逐个项目地进行了现场勘察,了解房

????屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、物业状况等,并对具体项

????目的建设时间、五证是否齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设

????工程规划许可证、建设施工许可证、销售许可证等)等进行核实,对周边同

????类项目进行市场调研。对建设年代较早的未售尾房,现场勘察了房屋成新

????度。

????b.对房地产开发成本,主要核实项目规划、工程进度、项目预算等,

????并对已发生成本的合理性进行核实,对周边同类项目进行市场调研。

????c.对其他存货,我们会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量

????按照评估规范的要求进行了必要的清查。存货的抽查实物比例为40?%左右,

????价值量在60%以上。评估人员对存货的数量和购入时间等有关情况进行了

????详细的核实,了解企业入账方法。

????(2)非实物资产和负债的清查

????主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性

????流动资产进行清查。我们对货币资金、预付帐款、其他应收款、应付账款、

????预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????负债、长期借款等科目的重要记账凭证进行了重点核验,发现企业财务管

????理比较严格,账目清楚,无重大异常情况。

????四、影响资产核实的事项及处理方法。

????本次清查过程中评估人员未发现有影响资产清查的重大事项。

????五、资产清查结论

????1、资产核实结论

????海南鲁能广大置业有限公司财产管理和财务核算制度健全,各相关资

????产管理部门及管理人员严格遵守管理制度,固定资产管理部门对固定资产

????的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度。帐目清楚,无重大异常

????情况。

????2、资产核实结果

????根据对列入评估范围的资产所进行的清查,我们发现以下情况:

????(1)存货-开发成本项目中三亚湾体育公园项目、体育公园配套设施项

????目,至清查时点企业未办理地使用权证。

????(2)?存货-开发成本项目中酒店改扩建项目规划土地仍为现有酒店用

????地,土地证编号为三土房(2003)字第0147?号,面积为21851.25?平方米,

????证载土地用途为商服用地。根据海南鲁能广大置业有限公司目前对该地块

????的规划,需提高该地块容积率,?并需补交因提高容积率而产生的地价款。

????(3)海南鲁能广大置业有限公司向中国工商银行海南省分行营业部在

????评估基准日的借款45,000,000?元的抵押物为“鲁能三亚湾度假区一期”项

????目用地使用权及地上在建工程,抵押合同编号为22010215—2007?年省营

????(抵)字第04?号,期限为自2007?年10?月17?日起至2010?年10?月16?日止。

????该借款已于2009?年10?月全部还清,但尚未办理解押手续。

????(4)海南鲁能广大置业有限公司向中国农业银行三亚分行在评估基准

????日的借款150,000,000?元的抵押物为三亚山海天大酒店主楼和别墅房地产,

????抵押合同编号为4690220800000065,期限为自2008?年10?月24?日起至2017鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????年9?月20?日止。

????(5)海南鲁能广大置业有限公司向中国农业银行三亚分行在评估基准

????日的借款100,000,000?元的抵押物为“美丽新城一区一期公寓”项目用地共

????33,490.02?平方米及在建工程,?抵押合同编号为(?三亚)?农银抵字

????NO46902200800000080,期限为自2008?年12?月18?日起至2019?年10?月9?日

????止。

????(6)?海南鲁能广大置业有限公司向中国农业银行三亚分行在评估基准

????日的借款40,000,000?元的抵押物为“三亚湾鲁能度假区度假公寓”项目用

????地13,378.61?平方米土地使用权及在建工程,抵押合同编号为(三亚)农银

????抵字NO46902200900000005,期限为自2009?年2?月4?日起至2011?年11?月2

????日止。

????(7)?海南鲁能广大置业有限公司车辆牌号为京A87357、琼B26997?车辆的

????产权人非海南鲁能广大置业有限公司。海南鲁能广大置业有限公司承诺上述

????车辆产权归公司所有。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????第五部分?资产基础法评估技术说明

????一、流动资产评估说明

????(一)评估范围

????企业申报的流动资产包括货币资金、应收帐款、应收股利、预付帐款、

????其他应收款、存货等项目。上述资产在评估基准日账面值如下所示:

????单位:元

????序号?科目名称?账面价值

????1?货币资金?111,973,765.52

????2?应收帐款?74,465,518.12

????3?减:坏帐准备?2,812,836.53

????4?应收帐款净额?71,652,681.59

????5?预付账款?38,360,231.59

????6?其他应收款?390,070,406.91

????7?减:坏帐准备?1,692,402.77

????8?其他应收款净额?388,378,004.14

????9?存货?644,480,915.70

????10?减:存货跌价准备?0.00

????11?存货净额?644,480,915.70

????12?流动资产合计?1,254,845,598.54

????(二)评估过程

????评估过程主要划分以下三个阶段:

????第一阶段:准备阶段

????对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解?,向企业提交

????评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式,按照资产评估规范的要求,

????指导企业填写流动资产评估申报明细表。

????第二阶段:现场调查核实阶段

????核对账目:根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料,首先与

????企业的资产负债表核对,相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对,

????凡有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报,做到鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????申报数据真实可靠。

????现场查点:评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员,对评

????估基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点,存货的

????抽查比例为总金额的60%以上,并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘

????点记录”。

????第三阶段:评定估算阶段

????1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机,建立相应数据库。

????2.遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规

????定,采用重置成本法,确定其在评估基准日的评估值,编制相应的评估汇

????总表。

????3.提交流动资产的评估说明。

????(三)评估技术说明

????根据企业提供业经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计后的2009?年

????11?月30?日资产负债表,对企业申报的流动资产各项目评估申报明细表进行

????核对,在核实报表、评估明细表和实物的基础上,按照《资产评估操作规

????范意见》的要求,遵循独立性、客观性、公正性的工作原则,进行资产评

????估工作。

????1.?货币资金

????货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金三部分,账面值

????111,973,765.52?元。

????(1)现金

????现金包括人民币现金,账面价值799,040.45?元。评估人员采用倒推方

????法验证评估基准日的现金余额,并同现金日记账、总账现金账户余额核对,

????以实际盘点金额倒推计算评估基准日现金值确认为评估值。

????现金评估倒推法计算公式为:盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现

????金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。

????(2)银行存款鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????银行存款账面值104,208,353.18?元。系存放在中国银行三亚分行、中国

????工商银行三亚分行、中国农业银行三亚分行、中国建设银行三亚海港支行、

????中国建设银行三亚市营业部、中国建设银行山东韦二支行等银行的人民币

????存款。对银行存款的核实采取向开户银行进行函证,并以银行的对账单余

????额同企业银行存款日记账余额相核对的方式,如有未达账项,则编制银行

????存款余额调节表,平衡相符后,以核实后账面值作为评估值。

????评估人员对银行账户进行逐项核实,均平衡相符,同时对未达账项形

????成原因进行调查,对大额未达账项逐笔核实,经调查核实,未达账项的发

????生均属正常范围,未发现影响净资产事宜。

????银行存款评估值为104,208,353.18?元。

????(3)其他货币资金

????其他货币资金账面值6,966,371.89?元,系海南鲁能广大置业有限公司向

????中国工商银行海南省分行、中国光大银行海南省分行、中国农业银行三亚

????分行等银行交纳的按揭贷款保证金,评估人员核实了有关入账凭证,以清

????查核实后账面价值确定评估值。

????经评估,其他货币资金评估值为6,966,371.89?元。

????2.应收账款

????应收账款账面值74,465,518.12?元,坏账准备账面值2,812,836.53?元,账

????面净额71,652,681.59?元。主要为海南鲁能广大置业有限公司应收的售房款

????和山海天大酒店应收的消费款、房款、租金等。

????评估基准日应收账款共278?户,评估人员对其中部分大额账户发出了

????询证函,回函确认金额均与账面值相符。对未函证或函证未回复的账户,

????评估人员执行了替代审验程序,通过核查相关记账凭证和原始凭证,查验

????现有合同及付款凭证等有关资料,分析了解债权的经济业务内容与相关材

????料的勾稽情况和合理性,判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、

????真实性;通过分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况,查对评

????估基准日后应收款的已收回情况,判断账面债权的可回收性。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????16

????通过上述分析,评估人员了解到应收款项账龄主要在1-2?年内,主要

????为消费款、房款、租金等,未发现有账实不符等异常情况。本次评估对于

????无确凿证据证明无法收回的款项,参考企业及审计师计提坏账准备的方法

????对该部分应收款按账龄情况计提风险损失,从而计算出应收账款的可回收

????金额。

????经评估,应收账款评估值为74,465,518.12?元,预计风险损失评估值为

????2,812,836.53?元,应收账款净额评估值为71,652,681.59?元。

????3.预付账款

????预付账款账面值38,360,231.59?元。主要为主要是海南鲁能广大置业有

????限公司预付的工程款和山海天大酒店预付的材料款等。评估人员对每笔款

????项的预付时间、预付原因等因素进行了具体地分析。并对预付款中的较大

????额款项,发放了预付账款询证函,并查阅了合同和付款凭证。经核实预付

????款项账目清晰,基准日后均能收回相应的资产或权益,以经核实后的账面

????值确认评估值。预付账款评估值38,360,231.59?元。

????4.其他应收款

????其他应收款账面值为390,070,406.91?元,?坏账准备账面值

????1,692,402.77?元,账面净额388,378,004.14?元。其他应收款核算主要内容包括

????工程款、押金、安装费用、办证费用、关联企业往来款、员工借支的备用

????金等款项。

????评估基准日其他应收账款共98?项,评估人员对其中部分大额账户发出

????了询证函,回函确认金额均与账面值相符。对未函证或函证未回复的账户,

????评估人员执行了替代审验程序,通过核查相关记账凭证和原始凭证,查验

????现有合同及付款凭证等有关资料,分析了解债权的经济业务内容与相关材

????料的勾稽情况和合理性,判断会计记录的准确性、账面债权金额的存在性、

????真实性;通过分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况,查对评

????估基准日后应收款的已收回情况,判断账面债权的可回收性。

????通过上述分析,评估人员了解到其他应收款项账龄主要在1-3?年内,鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????17

????主要为工程款、安装费、押金等,未发现有账实不符等异常情况。本次评

????估对于无确凿证据证明无法收回的款项,参考企业及审计师计提坏账准备

????的方法对该部分其他应收款按账龄情况计提风险损失,从而计算出其他应

????收款的可回收金额。

????经评估,其他应收款评估值为390,070,406.91?元,预计风险损失评估值

????为1,692,402.77?元;其他应收款净额评估值为388,378,004.14?元。

????5.?存货

????存货账面价值为644,480,915.70?元。存货包括山海天酒店的原材料和海

????南鲁能广大置业有限公司开发产品及开发成本。

????(1)?原材料

????原材料账面值为4,762,183.09?元。原材料主要为山海天酒店使用的食

????品、酒水、办公用品、旅游记念用品、员工制服、卫生清洁用品等;评估

????人员根据企业提供的存货清单,核实有关购置发票和会计凭证,了解了存

????货的保管、内部控制制度,查审材料采购在评估基准日后验收记录,并对

????其进行了监盘和抽点。

????原材料大部分为基准日近期购入,账面值反映其实际成本,评估价值

????以经核实后的数量并参考评估基准日近期市场价,考虑合理运输费用及合

????理损耗后进行计算确定评估值。

????(2)开发产品

????海南鲁能广大置业有限公司开发产品的账面值为27,071,479.31?元,主

????要为高尔夫三区项目、高尔夫公寓项目发生的成本。评估人员根据企业提

????供的会计凭证,进行核实,开发产品账面值为高尔夫三区项目、高尔夫公

????寓项目发生的部分实际成本,评估价值计算时该成本并入开发成本相应项

????目中。

????(3)?开发成本

????海南鲁能广大置业有限公司开发成本账面值为612,647,253.30?元,主要

????包括在建项目山海天三期项目、酒店改扩建项目、高尔夫别墅一期项目、鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????18

????美丽城美丽三区项目、高尔夫三区项目、高尔夫公寓项目、高尔夫二区项

????目、高三区企业会所项目、美丽城HB4-2?项目(55?亩)项目、山海天二期项

????目以及三亚湾体育公园项目、体育公园配套设施项目的建设项目。

????A.主要项目介绍如下:

????1)?高尔夫别墅一期项目

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积174,466.62?平方米,规划建筑面积约46,175?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2006)字第0424?号;

????项目工程规划许可证号为:[2007]48?号;

????项目施工许可证号为:[2007]071?号、[2007]072?号;

????项目商品房预售许可证号为:三房预许字[2007]039?号、三房预许字

????[2009]013?号;

????项目工程基本情况介绍:该项目位于三亚湾新城西南部区域,三亚湾

????新城位于三亚市主城区的西部,为三亚湾海坡片区二线地,距三亚市中心

????区8?公里,距三亚凤凰机场1?公里。本项目北靠海榆西线公路,南临三亚

????湾规划区A?线道路(新城路),东与三亚老机场相连,西接三亚湾规划区

????西侧西线高速入口路,交通方便快捷。

????项目销售情况介绍:截止评估基准日,高尔夫别墅一期项目已进行了

????预售,可售建筑面积为47,475?平方米,均为别墅。

????2)?美丽城美丽三区项目

????项目位置:位于三亚湾海坡旅游度假区凤凰路东侧。

????项目总占地面积225,444.36?平方米,规划总建筑面积110,505.07?平方米,

????该项目先期规划建设127?栋低层住宅。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2007)字第2215?号、三土房(2007)

????字第2216?号、三土房(2007)字第2213?号、三土房(2007)字第2214?号、

????三土房(2007)字第2217?号;

????项目工程规划许可证号为:[2009]109?号。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????19

????截至评估基准日,账面价值为土地购置费用及项目前期建设费用。

????3)?山海天二期项目

????项目位置:位于三亚大东海海韵路100?号。

????项目总占地面积25580.63?平方米;项目规划总建筑面积49598?平方米,

????其中住宅45055?平方米,人防工程4543?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2002)字第0358?号;

????项目工程规划许可证号为:[2007]43?号;

????项目施工许可证号为:[2006]010-3/3、[2006]011;

????项目商品房预售许可证号为:三房预许字[2006]034?号、三房预许字

????[2008]026?号。

????项目工程基本情况介绍:该项目位于三亚大东海,共建3?幢20?层现代

????风格建筑住宅,该项目依山傍海,户户坐拥山海,绝版热带海滩,周边有

????6?大自然景观资源簇拥,75?公顷原始猕猴保护山林,天然大氧吧;20000

????多平米热带风情园林,超高绿化率。300?米观海长廊,看海阔天空,云卷

????云舒;数万平米的洁白海滩,国家级红珊瑚保护区,潜水、海底观光;1237

????亩鹿回头山顶公园,俯瞰城市与自然的风景。

????截至评估基准日,山海天二期项目已进行了预售,可售建筑面积为

????45,055?平方米,已销售面积为44,189.66?平方米,未销售面积为865.34?平方

????米。

????4)?高尔夫公寓项目

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积22,808.20?平方米;项目规划总建筑面积15,926.5?平方

????米,其中公寓9,330.5?平方米,酒店式会所6,596?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2009)字第00750?号、三土房

????(2009)字第00751?号;

????项目工程规划许可证号为:[2008]91?号、[2008]91?号;

????项目施工许可证号为:[2008]121?号-3/1、[2008]122?号-3/1;鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????20

????项目商品房预售许可证号为:三房预许[2008]050?号。

????项目工程基本情况介绍:该项目以白色和灰色的自然搭配作为外墙颜

????色,同时搭配石材与木材的本色运用,呈现出一派明快、自然的热带建筑

????格调。抬高一米的中庭,使得居家生活能够获得海景与果岭的双重景致,

????再搭配以宽大的观景露台和空中院馆,以及出挑的屋檐和架空外廊,几近

????完美的演绎了海岸生活的每个层面。

????截至评估基准日,高尔夫公寓项目已进行了预售,可售建筑面积为

????13,753.59?平方米(其中公寓7,279.59?平方米,酒店式会所6,474?平方米),

????已销售面积为3,867.94?平方米,均为公寓,未销售面积为9,885.65?平方米。

????5)?三亚湾美丽城一区一期项目

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积33,490.02?平方米;项目规划总建筑面积38,603.4?平方

????米,其中公寓35,516.83?平方米,地下车库3,086.57?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2006)字第0420?号;

????项目工程规划许可证号为:[2008]64?号;

????项目施工许可证号为:[2008]099?号;

????项目商品房预售许可证号为:三房预许字[2008]043?号。

????项目工程基本情况介绍:项目位于鲁能·三亚湾新城国际标准18?洞

????GOLF?果岭之侧,绿化率高达52%,向南可眺望辽阔湛蓝的三亚湾,北临三

????亚鲁能引地下水形成的中央水系,占据美丽城极佳位置,享受果岭与美丽

????城的双配套资源。

????户型面积为87—174?平米的纯度假公寓与多层洋房,采用半圆弧形布

????局,外融自然环境之中,内聚美丽景观。

????截至评估基准日,美丽城一区一期项目已进行了预售,可售建筑面积

????为33,197.76?平方米,已预售面积为26,590.93?平方米,未销售面积为6,606.83

????平方米,均为公寓。

????6)?高尔夫三区项目鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????21

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积32,582.56?平方米;项目规划总建筑面积12,519.57?平方

????米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2006)字第0421?号;

????项目工程规划许可证号为:[2009]89?号;

????项目施工许可证号为:[2009]132?号-3/3;

????项目商品房预售许可证号为:三房预许字[2009]064?号。

????项目工程基本情况介绍:项目位于鲁能·三亚湾新城GOLF?版块与美

????丽城版块交界处,户型面积为254—393?平米的纯别墅,在产品本身精雕细

????琢以求完美,从整体规划细至建筑内部,全面打造出最具热带滨海风情的

????度假别墅。同时特别打造的私家大花园及游泳池、半地下室、顶楼观景大

????露台,更为海岸度假带来了前所未有的非凡奢享。

????截至评估基准日,高尔夫三区项目已进行了预售,可售建筑面积为

????8,338.34?平方米,已预售面积为8,338.34?平方米,均为别墅。

????7)?高三区企业会所项目

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积17,147.97?平方米;项目规划总建筑面积13,870?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2006)字第0422?号;

????项目工程规划许可证号为:[2008]98?号;

????项目施工许可证号为:[2008]123?号-3/1;

????项目商品房预售许可证号为:三房预许[2008]049?号。

????项目工程基本情况介绍:位于GOLF?版块和美丽城版块交界处的,左

????右毗邻GOLF?版块的众多高尚果岭配套与美丽城的缤纷美丽MALL,能在享

????受自然海滨所带来的宁静与悠闲的同时,更能拥有丰富多彩的配套设施。

????从企业会所步行十分钟之内就可以到达GOLF?学院练习场和果岭,以及美

????丽城版块的时尚商业娱乐中心—美丽MALL。

????企业会所的整体构建以联体式别墅为主要形式,但不同于普通别墅的鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????22

????是,企业会所一方面拥有一层和二层的可变空间,具备底商投资经营价值

????和住宿、办公价值。同时,企业会所的最大特色在于其自由开放的空间,

????三、四层在企业入住后,完全可以依照自己的需求来打造最适合自己的风

????格,充分的展现出企业的精神与实力,成为企业形象的最佳展示区和功能

????最为丰富的滨海度假会所

????截至评估基准日,高三区企业会所项目已进行了预售,可售建筑面积

????为13,665?平方米?。

????8)?高尔夫二区项目

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积255,515.80?平方米;项目规划总建筑面积63,800?平方

????米,其中别墅面积51,040?平方米,地下建筑面积10,000?平方米,物业配套

????2,760?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2006)字第0423?号。

????截至评估基准日,账面价值为土地购置费用及项目前期费用。

????9)?美丽城HB4-2?项目(55?亩)项目

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积36,666.64?平方米;项目规划总建筑面积34,744.80?平方

????米,其中住宅面积24,043.8?平方米,商业配套面积10,440?平方米,物业用

????房261?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2007)字第8945?号、三土房(2007)

????字第8946?号。

????截至评估基准日,账面价值为土地购置费用及项目前期费用。

????10)山海天三期项目

????项目位置:位于三亚大东海海韵路99?号,距离三亚市区十五分钟和三

????亚凤凰国际机场四十分钟车程,交通方便。。

????项目总占地面积27,010.59?平方米;项目规划建设产权式酒店,总建筑

????面积61,743?平方米。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????23

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2007)字第2366?号、三土房(2003)

????字第247?号、三土房(2007)字第0938?号、三土房(2007)字第0931?号、

????三土房(2008)字第5994?号、三土房(2009)字第7935?号。

????截至评估基准日,账面价值为土地购置费用及项目前期费用。

????11)?酒店改扩建项目

????项目位置:位于三亚大东海海韵路100?号,距离三亚市区十五分钟和

????三亚凤凰国际机场四十分钟车程,交通方便。

????项目占用原山海天酒店的土地,土地总面积为12,346.29?平方米;项目

????规划总建筑面积34,830?平方米,为山海天酒店二期扩建用房,规划建设13

????屋酒店大楼1?幢及配套设施。

????项目用地使用权证号为:三土房(2003)字第0147?号。

????截至评估基准日,账面价值为项目前期设计费用。

????B.评估过程及评估方法

????评估人员通过核实项目的土地使用权证、项目建设用地规划许可证、

????建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证等项目建

????设和销售的相关批件。同时向工程部门了解项目建设投资情况和工程进展

????情况,向销售部门了解项目销售进展及销售政策情况,向财务部门了解项

????目已投资情况的账面构成情况等进行全面的清查核实的基础上,按以下方

????法进行评估:

????(1)对于开发产品的评估

????开发产品主要为高尔夫三区项目、高尔夫公寓的部分实际成本。评估

????人员根据企业提供的会计凭证,进行核实,开发产品账面值为高尔夫三区

????项目、高尔夫公寓发生的部分实际成本,评估价值计算时该成本并入开发

????成本的高尔夫三区项目、高尔夫公寓项目中,开发产品科目评估为0。

????(2)对于开发成本-房地产开发项目的评估

????根据委估资产特点以及账面价值的构成,对于估价对象已取得当地规

????划部门审定的规划建设指标,且所在区域房地产开发、交易市场较活跃,鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????24

????具备运用假设开发法的条件,选用假设开发法评估。

????假设开发法评估具体测算步骤

????a.调查待开发房地产的基本情况;

????b.选择最佳的开发利用方式;

????c.估计开发建设期;

????d.预测开发完成后的房地产价值;

????e.估算预计销售金额、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税

????金及附加、投资利息、投资利润、土地增值税

????由于房地产开发成本属于存货,在假设开发法评估结果基础上需扣除

????企业应缴纳的所得税。则基本公式如下:

????评估价值=税前评估价值-所得税

????税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-

????销售税金及附加--投资利息-投资利润-土地增值税

????①开发后房地产价值

????对于有签约预售的项目,开发后房地产价值=已签约房屋销售金额+

????未签约房屋预计销售金额;对于没有签约预售的项目,开发后房地产价值

????等于项目开发后可售房屋预计销售金额。

????②后续开发成本

????后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程费

????用(不含已挂账的应付款项)+不可预见费用(以尚需支付的工程费为基数,

????费率5%)

????③销售费用

????销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金(如

????有)

????④管理费用

????管理费用=后续开发成本×管理费用率

????⑤销售税金及附加鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????25

????销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率

????⑥土地增值税

????按照税法规定,分项目进行汇算清缴,根据增值比例分段累计计算土

????地增值税。

????⑦投资利息

????投资利息=税前评估价值×后续开发期×利率+(后续开发成本+管理费

????用)×后续开发期÷2×利率

????⑧投资利润

????投资利润=税前评估价值×后续开发期×投资利润率+(后续开发成本+管

????理费用)×后续开发期÷2?×投资利润率。

????年投资利润率根据三亚市房地产行业平均利润率,确定为15%。

????C.评估案例

????案例一:三亚湾美丽城一区一期项目(表3-9-6?序号8)

????1.项目概况

????项目位置:位于三亚市鲁能三亚湾度假区。

????项目总占地面积33,490.02?平方米;项目规划总建筑面积38,603.4?平方

????米,其中公寓35,516.83?平方米,地下车库3,086.57?平方米。

????项目用地使用权证号分别为:三土房(2006)字第0420?号;

????项目工程规划许可证号为:[2008]64?号;

????项目施工许可证号为:[2008]099?号;

????项目商品房预售许可证号为:三房预许字[2008]043?号。

????项目工程基本情况介绍:项目位于鲁能·三亚湾新城国际标准18?洞

????GOLF?果岭之侧,绿化率高达52%,向南可眺望辽阔湛蓝的三亚湾,北临三

????亚鲁能引地下水形成的中央水系,占据美丽城极佳位置,享受果岭与美丽

????城的双配套资源,为这个时代的上行阶层,奉献一种全新的海岸度假生活。

????户型面积为87—174?平米的纯度假公寓与多层洋房,南北向的板式居

????所,采用半圆弧形布局,外融自然环境之中,内聚美丽景观,将完美的度鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????假生活,围合在这片瑰美的土壤中,以一座完美唯一的度假社区,演绎一

????种美丽倾城的度假生活。

????截至评估基准日,美丽城一区一期项目已进行了预售,可售建筑面积

????为33,197.76?平方米,已预售面积为26,590.93?平方米,未销售面积为6,606.83

????平方米,均为公寓。

????2.项目预计销售金额的计算

????a.可供销售面积的确定

????美丽城一区一期正在建设中,已开始进行预售,可供销售面积依据管

????理层提供的根据各单项工程总建设面积扣除预计不能销售的面积后,可供

????销售面积为33,197.76?平方米。

????b.销售单价的确定

????首先要求管理层提供预计开盘均价,评估人员取得该预计开盘价格后,

????根据项目周边已开盘的如兰海·美丽新海岸、金中海蓝钻等楼盘的销售价

????格调查、比较并考虑房地产市场预期的市场价格变化确定销售单价。

????周边房地产市场典型项目统计表

????c.销售收入的确定

????已预售收入再加上尚未预售的可供销售面积与相应的评估单价相乘即

????可得预计销售收入。

????至评估基准日,美丽城一区一期可销售面积为高层住宅33,197.76?平方

????米。

????(1)评估基准日前高层住宅已预售结转面积为14,079.94?平方米,结转收

????入合同金额为154,428,400?元,已结转部分的平均销售单价10,968?元/平方米;

????区域?项目名称?物业类型?物业形态?开盘时间?销售均价?主力户型

????兰海·美丽新海岸?住宅?高层?2008.10?12,000?元/㎡

????一房70?㎡;二房

????90-100?㎡;三房

????140?㎡;?三亚

????湾海

????坡片

????金中海蓝钻?办公/住宅?高层\小高层?2008.10?12,500?元/㎡

????一房70?㎡;二房

????90-100?㎡;三房

????140?㎡鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????(2)?评估基准日前高层住宅已预售未结转面积为12,510.99?平方米,合

????同金额为165,614,517?元,未结转部分的平均销售单价13,237?元/平方米;

????(3)可销售面积减去上述二项已预售面积,即可得2009?年11?月30?日后

????尚未预售部分的建筑面积为6,606.83?平方米。

????根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域

????位置及个别条件,结合该区域房地产市场发展趋势,预计剩余高层住宅可

????实现销售均价为12,500?元/平方米。

????则2009?年11?月30?日后预计的销售收入=6,606.83×12,500

????=?82,585,375?元?(取整)

????三者相加,可得美丽城一区一期项目预计销售金额合计为402,628,292

????元。

????3.销售费用

????销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费

????用、项目咨询及策划费用等。本次评估时,评估人员通过对相关市场资料

????的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开发成本所需的销

????售费用,本次评估按尚未签定合同部分预计销售金额的2.5%计算。

????销售费用=尚未签定合同部分的预计销售金额×2.5%

????=82,585,375×2.5%

????=2,064,634.38?元

????4.销售税金及附加

????根据国家和地方的现行税法和相关规定,房地产销售需交纳的相关税

????金及附加包括营业税、城建税、教育附加费,共计为销售收入的5.40%。

????销售税金及附加=基准日后预计销售收入×5.4%

????=248,199,892×5.4%

????=?13,402,794.17?元

????5.土地增值税

????根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税以鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

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????28

????纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产

????取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额,实行四级超率累进税率,

????其税率如下:

????增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%;

????增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%;

????增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%;

????增值额超过扣除项目金额200%的部分60%?;

????根据企业提供的预算资料,美丽城一区一期整个项目增值税计算过程

????如下:

????序

????号?项目?计算公式?金额(元)?备注

????一?房地产总销售收入?402,628,292.00?已结转收入金额+剩余

????房地产预计销售金额

????二?扣除项目合计?1+2+3+4+5?302,167,341.76

????1?取得土地使用权所支

????付的金额?70,453,556.92?包括出让金及相关税费

????2?开发土地和新建房及

????配套设施的成本?145,258,300.00?已开发成本+后续开发

????成本

????3?房地产开发费用(管

????理、销售及资金利息)?(1+2)×10%?21,571,185.69

????4?营业税及附加、印花税?(一)×5.40%?21,741,927.77?印花税已在管理费中包

????含,不再单独考虑

????5?房地产企业加计扣除?(1+2)×20%?43,142,371.38

????三?转让房地产的增值额?(一)-(二)?100,460,950.24

????四?增值额与扣除项目金

????额的比率

????(三)/(二)×100

????%?33.25%

????五?项目土地增值税?30,138,285.07

????经计算美丽城一区一期整个项目需负担的土地增值税为30,138,285.07

????元。评估时对土地增值税按销售收入分别在已结转收入部分与开发成本进

????行了分摊,该项目已结转缴纳土地增值税为2,826,800?元,计提未缴土增税

????19,231,862.05?元,共计22,058,662.05?元,则开发成本应担负的土地增值税为

????8,079,623.02?元。

????6、后续开发成本鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????29

????(1)截止基准日开发成本已完成投资金额

????根据帐面已核实的美丽城一区一期项目开发成本余额,截止基准日开

????发成本已完成投资金额为193,353,859.14?元,其中已结转成本为93,468,765.55

????元,未结转的成本为93,945,093.59?元。

????(2)项目开发成本对应的建设总专业支出

????根据企业提供的项目预算资料,整个美丽城一区一期项目建设总专业

????支出为227,591,856.92?元。

????(3)后续开发成本

????后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程费

????用+不可预见费用。

????=34,237,997.78-5,940,000.00

????=28,297,997.78?元

????开发成本

????名称?项目?截至2009?年11?月30?日

????累计开发成本

????2009?年11?月30?日

????后续开发成本?开发成本合计

????土地取得成本?土地取得成本?70,453,556.92?0.00?70,453,556.92

????土地征用及拆迁补

????偿费?0.00?0.00?0.00

????前期工程费?720,074.75?11,237,025.25?11,957,100.00

????建筑安装工程费?77,917,624.77?3,390,175.23?81,307,800.00

????基础设施费?13,291,675.15?12,701,724.85?25,993,400.00

????公共配套设施费?0.00?0.00?0.00

????开发间接费?25,030,927.55?969,072.45?26,000,000.00

????房地产

????开发成本

????财务费用?5,940,000.00?5,940,000.00?11,880,000.00

????成本合计?193,353,859.14?34,237,997.78?227,591,856.92

????7.尚需发生管理费

????结合企业提供的已发生管理费用的财务资料及评估人员的市场调查,

????管理费用按后续开发成本的3%计算。

????尚需发生的管理费=后续开发成本×3%

????=28,297,997.78×3%

????=848,939.93?元鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????30

????8.企业所得税

????对于销售房产获得利润所需缴纳的所得税,项目应交所得税为

????13,717,967.31?元。

????计算过程如下:

????序

????号?项目名称?费率及公式?金额(元)?备注

????一?总销售收入?402,628,292.00

????1?已结转收入的销售收

????入?154,428,400.00?以前年度销售收入汇总

????2?未结转收入的后续销

????售收入?248,199,892.00?以后年度销售收入汇总

????二?总开发成本?1+2+3+4+5+6+7+8?236,131,512.52?以下成本按项目的总成本填列

????1?土地取得费?70,453,556.92

????2?前期费用及其他费用?11,957,100.00

????3?基础设施建设费用?25,993,400.00

????4?建筑安装工程费用?81,307,800.00

????5?公共配套设施建设费

????用?-

????6?开发间接费用?26,000,000.00

????7?财务费用?11,880,000.00

????8?管理费用?6,827,755.71?以总开发成本为基数,费率3%

????9?不可预见费?1,711,899.89

????三?销售费用?8,052,565.84

????四?经营税金及附加?21,741,927.77

????五?土地增值税?30,138,285.09

????六?利润总额?(一)-(二)-(三)-(四)-(五)?106,564,000.78

????七?利润率?(六)/(一)?26.47%

????海南鲁能广大置业有限公司原所得税率为15%,根据《国务院关于实

????施企业所得税过渡优惠政策的通知》(国发[2007]39?号),“自2008?年1?月1

????日起,原享受低税率优惠政策的企业,在新税法施行后5?年内逐步过渡到

????法定税率。其中:享受企业所得税15%税率的企业,2008?年按18%税率执

????行,2009?年按20%税率执行,2010?年按22%税率执行,2011?年按24%税率

????执行,2012?年及以后年度按25%税率执行”。

????由于美丽城一区一期项目主要在2009?年至2010?年结转销售收入,故鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????31

????取所得税率的为22%,计算该项目的所得税。

????所得税=106,564,000.78×22%

????=23,444,080.17?元

????对于销售房产获得利润所需缴纳的所得税,本次计算所得税时,按销

????售收入在已结转部分和未销售部分进行了分配。该项目已结转部分已缴纳

????所得税9,726,112.86?元,则尚需缴纳的所得税为13,717,967.31?元。

????9.投资利息

????投资利息=税前评估价值×利率×后续开发期+(后续开发成本+管理费

????用)×利率×后续开发期÷2

????其中:利率按截止评估基准日银行六个月至一年(含)的贷款利率为

????5.40%计算。

????后续开发期根据项目总规模及目前实际开发进度确定为1?年。

????投资利息=税前评估价值×后续开发期×利率+(后续开发成本+管理费

????用)×后续开发期÷2×利率

????=159,911,059.03×5.40%×1+(28,297,997.78+?848,939.93)?×5.40%×1÷2

????=9,422,164.51?元

????10.投资利润

????投资利润=税前评估价值×后续开发期×投资利润率+(后续开发成本+管

????理费用)×后续开发期/2×投资利润率

????年投资利润率根据三亚市房地产行业的平均年投资利润率,确定为

????15%。

????投资利润=159,911,059.03×15%×1+(28,297,997.78+?848,939.93)?×15%×1/2

????=26,172,679.18?元

????11.开发成本评估值计算

????根据以上各参数的测算结果,美丽城一区一期项目开发成本的评估值

????见下表:鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????32

????序号?项目?计算公式?金额(元)

????一?已预售部分销售金额?165,614,517.00

????二?未预售部分预计销售金额?82,585,375.00

????三?销售金额合计?(一)+(二)?248,199,892.00

????四?销售费用?(二)×销售费用率+已销售尚未支付的

????销售佣金(如有)?2,064,634.38

????五?销售税金及附加?(三)*销售税金及附加率?13,402,794.17

????六?后续开发成本?至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚

????未支付的工程费用+不可预见费用?28,297,997.78

????七?管理费用?(六)*管理费用率?848,939.93

????八?投资利息?V*利息率*后续开发期+(续建成本+管理

????费用)*利息率*后续开发期/2?9,422,164.51

????九?投资利润

????投资利润=V*投资利润率*后续开发期+

????(续建成本+管理费用)*投资利润率*

????后续开发期/2

????26,172,679.18

????十?土地增值税?税法规定?8,079,623.02

????十一?开发成本税前评估价值?(三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九)?159,911,059.03

????十二?所得税?利润总额×所得税率-已结转缴纳所得税

????金额?13,717,967.31

????十三?开发成本税后评估价值?税前评估价值-所得税?146,193,092?(取整)

????D、存货的评估结果

????科目名称?帐面价值?评估价值?增值额?增值率

????%

????原材料?4,762,183.09?4,762,183.09?0.00?0.00

????开发产品?27,071,479.31?0.00?-27,071,479.31?-100.00

????开发成本?612,647,253.30?1,352,295,264.45?739,648,011.15?120.73

????存货合计?644,480,915.70?1,357,057,447.54?712,576,531.84?110.57

????减:存货跌价准备?0.00?0.00?0.00?0.00

????存货净额?644,480,915.70?1,357,057,447.54?712,576,531.84?110.57

????6.评估结果

????流动资产评估汇总表

????科目名称?账面价值?评估价值?增值额?增值率%

????货币资金?111,973,765.52?111,973,765.52?0.00?0.00

????应收帐款?74,465,518.12?74,465,518.12?0.00?0.00

????减:坏帐准备?2,812,836.53?2,812,836.53?0.00?0.00

????应收帐款净额?71,652,681.59?71,652,681.59?0.00?0.00

????预付账款?38,360,231.59?38,360,231.59?0.00?0.00

????其他应收款?390,070,406.91?390,070,406.91?0.00?0.00

????减:坏帐准备?1,692,402.77?1,692,402.77?0.00?0.00鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华资产评估有限责任公司

????33

????其他应收款净额?388,378,004.14?388,378,004.14?0.00?0.00

????存货?644,480,915.70?1,357,057,447.54?712,576,531.84?110.57

????减:存货跌价准备?0.00?0.00?0.00?0.00

????存货净额?644,480,915.70?1,357,057,447.54?712,576,531.84?110.57

????流动资产合计?1,254,845,598.54?1,967,422,130.38?712,576,531.84?56.79

????增减值原因分析:

????开发成本增值的主要原因是房地产开发所占土地取得较早,而目前房

????屋销售价格上涨较大造成。开发产品评估为0?的主要原因是账面价值为高

????尔夫三区项目、高尔夫公寓项目的开发成本,合并在开发成本中评估。

????二、长期投资评估说明

????(一)长期股权投资的内容和金额

????委托评估的长期投资为长期股权投资,账面价值20,000,000.00?元。

????(二)长期股权投资核实的内容

????长期投资单位概况表

????金额单位:人民币元

????序号?被投资单位名称?投资日期?投资比例?账面价值

????1?海南鲁能国际文化传播有限公司?2006-09-19?100%?20,000,000.00

????长期股权投资合计?20,000,000.00

????(三)评估方法

????根据评估的长期投资内容及方法描述,以下作为股权投资评估方法参

????考。

????对纳入评估范围的控股子公司均进行整体评估以获得股东全部权益价

????值,据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。对被投

????资单位公司章程有特殊约定的,根据整体评估结果依据规定内容计算确定

????长期投资价值。

????(四)评估过程

????1.?海南鲁能国际文化传播有限公司

????企业名称:海南鲁能国际文化传播有限公司

????注册地址:三亚市大东海海韵路99号鲁能小区鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

????北京中企华

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.......................................................................................171鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

①中新海南网致力成为全球华文公共舆论平台，全面真实独立反映舆论，赋予网友平等的知情权和发言权。凡我网刊载的所有文字和图片信息，除明确署名中国新闻社海南分社或中新海南网的公告外，其他信息只能代表作者个人观点，不代表我社我网的态度和观点，本网不为其观点承担任何责任。

权威数据显示，今年1月-2月，合肥全市房地产开发总投资207亿元，同比增长30%，新建商品房销售量累计316万平方米，同比增长35.7%，其中市区销售148.7万平方米，同比增长36%。存量房交易活跃，1月至2月全市成交总面积为116万平方米，其中住宅101万平方米，同比分别增长113.8%和107%。

调整《商品房预售许可证》条件其他货币资金账面值6,966,371.89元,系海南鲁能广大置业有限公司向

面积61,743平方米。鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明

企业会所的整体构建以联体式别墅为主要形式,但不同于普通别墅的鲁能集团拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南鲁能广大置业有限公司资产评估说明